Carnê-Leão do anfitrião: o que declarar do que o Airbnb deposita

O Airbnb não retém imposto de renda do anfitrião pessoa física no Brasil. O que cai na conta é bruto do ponto de vista fiscal, e a apuração é sua.

Isso surpreende bastante gente que aluga há dois ou três anos e nunca recolheu nada. A obrigação existe desde a primeira diária, e ela é mensal, não anual.

O regime

Aluguel recebido de pessoa física é rendimento tributável sujeito ao recolhimento mensal obrigatório, o carnê-leão. A apuração segue a tabela progressiva do imposto de renda, a mesma do salário. O recolhimento é feito por DARF, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Recebeu em março, recolhe até o último dia útil de abril. Não há parcelamento, e o atraso gera multa e juros.

O valor recolhido mensalmente é antecipação. Na declaração anual, tudo é reunido e ajustado: se você recolheu a mais, restitui; a menos, paga a diferença.

Quando o locatário é pessoa jurídica, a lógica inverte — a retenção é feita na fonte por quem paga. Na temporada isso é raro, mas acontece em locação para empresa que hospeda funcionário.

O que entra na base de cálculo

A base é o valor do aluguel efetivamente recebido no mês, não o faturado nem o reservado. Reserva paga em novembro para estadia em janeiro é rendimento de novembro.

Deste valor podem ser excluídos, quando ônus do locador e não repassados ao inquilino:

• IPTU do período

• Taxa de condomínio

• Taxa de intermediação ou administração paga a terceiro

• Despesas de cobrança

A comissão da plataforma se enquadra como despesa de intermediação. Se o Airbnb desconta a taxa de serviço do anfitrião antes de depositar, o valor que entra na conta já é líquido dessa parcela.

Duas exclusões que costumam ser tentadas e não se sustentam: reforma do imóvel e depreciação. Benfeitoria não é despesa dedutível de aluguel, e a pessoa física não deprecia bem.

Um ponto sem resposta pacífica: a taxa de limpeza cobrada do hóspede e repassada à diarista. Há quem a trate como receita com despesa correspondente, e há quem a trate como mero reembolso, fora da base. A diferença muda o imposto do mês. Não existe posição consolidada da Receita sobre a hipótese específica da temporada, então leve o caso ao seu contador em vez de escolher a leitura que dá menos imposto.

Documentação, que é onde todo mundo falha

O que a Receita quer, se perguntar, é a trilha entre o que caiu na conta e o que você declarou.

Guarde, por reserva: o extrato de payout da plataforma, o comprovante do depósito bancário e o registro da estadia com datas. Guarde, por imóvel e por mês: carnê do IPTU, boleto de condomínio e recibos do que foi deduzido.

O problema prático não é a alíquota. É que, três anos depois, ninguém reconstitui de memória qual depósito de R$ 4.312,00 corresponde a quais três reservas de qual apartamento. Sem essa correspondência, a dedução fica indefensável e o rendimento vira presumido.

Na declaração anual

Três frentes, e as três costumam vir incompletas:

O rendimento apurado no carnê-leão é importado para a ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física.

O imóvel entra em bens e direitos pelo custo de aquisição, não pelo valor de mercado. Valorização não se declara e não se tributa até a venda.

Se você tem imóvel em nome de dois titulares, o rendimento é dividido na proporção da propriedade, e cada um recolhe a sua parte. Casal em comunhão universal tem regra própria.

Quando vale abrir CNPJ

A pergunta aparece quando o rendimento mensal encosta na faixa mais alta da tabela progressiva. A resposta honesta é que depende de três variáveis: volume de receita, número de imóveis e se você presta serviço além da locação.

O que vale registrar aqui é o contorno. Locação de imóvel próprio por pessoa jurídica tem tratamento tributário específico e não se confunde com prestação de serviço de hospedagem. Transferir imóvel para uma holding tem custo de ITBI, ou isenção condicionada, e efeitos sucessórios que extrapolam a economia fiscal do mês. É decisão de estrutura patrimonial, não de planilha de imposto.

Quem faz essa conta olhando só a alíquota do mês costuma se arrepender na venda do imóvel.

O que o CheckinRio resolve nisso

O CheckinRio consolida, por imóvel e por mês, o que foi recebido, o que foi taxa de plataforma, o que foi IPTU e condomínio do período, e gera o relatório que o contador precisa para apurar o carnê-leão. A correspondência entre depósito e reserva fica registrada no sistema, que é exatamente a trilha que ninguém consegue refazer depois.

O sistema não recolhe imposto nem substitui contador. Ele entrega o número certo para quem faz as duas coisas.

Este texto é informativo e não substitui orientação de contador. Regras tributárias mudam, e a sua situação tem detalhes que um artigo não alcança.