Contrato de temporada: o que a lei exige e o que o Airbnb não substitui

Os termos de uso do Airbnb regem a relação entre você e o Airbnb. Eles não regem a relação entre você e quem vai dormir no seu apartamento.

Essa distinção parece formal até o dia em que o hóspede quebra a bancada da cozinha, some com a TV ou fica sete dias além do combinado. Aí a pergunta é qual documento você tem contra ele, e a resposta costuma ser: um print de conversa.

O regime da locação por temporada

A locação por temporada está nos arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991. É a locação residencial destinada a uso temporário do locatário, para prática de lazer, realização de curso, tratamento de saúde, reforma do imóvel ou outros fatos que decorram de determinado tempo, com prazo não superior a noventa dias.

Três consequências práticas.

Prazo. Passou de noventa dias, deixa de ser temporada. A locação se converte no regime residencial comum, com prazo indeterminado e proteção do locatário — inclusive dificuldade muito maior para retomar o imóvel. Sequência de reservas curtas para o mesmo hóspede, somando mais de noventa dias, é convite a essa requalificação.

Pagamento antecipado. No regime comum, exigir aluguel adiantado é vedado como regra. Na temporada, a lei permite receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos do período. É por isso que o modelo das plataformas funciona sem violar a lei.

Garantia. A temporada admite exigir garantia, e a caução em dinheiro é a usual. Ela não se confunde com a política de danos da plataforma, que é cobertura contratual do intermediário, não garantia locatícia.

O que a plataforma cobre e o que não cobre

A cobertura de danos oferecida pelas plataformas é um programa de ressarcimento com regras próprias: prazo curto para abertura de chamado, exigência de prova, limites e exclusões. Ela funciona bem no caso comum, uma taça quebrada, um sofá manchado.

Ela não funciona onde o valor é alto e a prova é difícil. Dano estrutural, dano descoberto tarde, ocupação além do prazo, uso do imóvel para finalidade diversa, festa que gerou multa do condomínio. Nesses casos você precisa de título contra o hóspede, e título nasce de contrato.

Vale a comparação direta: no primeiro cenário, você abre chamado e espera decisão de terceiro. No segundo, você tem ou não tem documento assinado. Não há terceira via.

O contrato mínimo viável

Não é preciso instrumento de dez páginas. Precisa ter, com clareza:

• Qualificação completa das partes, com documento do hóspede principal

• Endereço e descrição da unidade

• Datas e horários de entrada e saída

• Valor total, forma de pagamento e o que está incluído

• Número máximo de ocupantes, nominalmente identificados

• Caução, valor e prazo de devolução

• Vedação expressa a festa, evento, sublocação e cessão a terceiro

• Estado do imóvel na entrada, com registro fotográfico

• Foro

O item que mais rende na prática é o penúltimo. Vistoria de entrada com foto datada resolve noventa por cento das discussões sobre dano, porque transfere o ônus da controvérsia para quem alega que já estava assim.

Onde o condomínio entra

Convenção de condomínio pode restringir a locação por temporada. Em 2021, no REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma do STJ decidiu que, se a convenção prevê destinação residencial, o condomínio pode impedir o uso do imóvel para hospedagem por plataforma. O tribunal classificou essa modalidade como contrato atípico de hospedagem, distinto tanto da locação por temporada quanto da hotelaria.

Em junho de 2026 a Segunda Seção afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, e suspendeu os processos que tratam dele. Ou seja: a tese vinculante ainda não foi fixada. Quem lê este texto está lendo durante a espera, e vale acompanhar.

Dois pontos que os julgados já deixam claros. A locação residencial comum, de média e longa duração, continua lícita e não pode ser proibida pelo condomínio — o alvo da restrição é a alta rotatividade. E deliberação de assembleia sem quórum adequado é vulnerável a anulação.

O ponto para o anfitrião é anterior à discussão jurídica: verifique a convenção e as atas de assembleia antes de comprar ou antes de anunciar. Disputa com condomínio consome mais do que qualquer diária compensa, e o histórico de reclamação da portaria costuma ser o começo dela.

Assinatura sem burocracia

A objeção previsível é que ninguém vai assinar contrato para passar quatro dias em Copacabana.

Na prática, o hóspede assina. O que ele não aceita é imprimir, digitalizar e devolver. Aceitação eletrônica, com registro de data, IP e identificação do documento apresentado, resolve o problema operacional e produz prova suficiente para a esmagadora maioria das disputas.

O que o CheckinRio faz aqui

O CheckinRio registra, por reserva, quem é o hóspede, o documento apresentado, as datas, o número de ocupantes e o aceite das condições da estadia — no mesmo fluxo de check-in, antes da chegada. O registro fica no sistema, com data, e não na conversa de WhatsApp.

O sistema não redige o seu contrato. Ele garante que exista prova de quem aceitou o quê, e quando, que é a parte que costuma faltar.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. O Tema 1.443 do STJ ainda está pendente, e a tese que vier pode mudar parte do que está escrito aqui sobre restrição condominial.